关于进一步加强我市住宅小区物业管理的建议案
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关于进一步加强我市住宅小区物业管理的建议案

(2013年5月16日政协启东市第十四届委员会常务委员会

第七次会议审议通过)

 

根据市委批转的《市政协2013年工作要点》,市政协于4月份围绕“进一步加强我市住宅小区物业管理”这一课题,组织部分政协常委和委员,邀请政府办、汇龙镇、南城区街道办、北城区街道办、城管、住建、财政、物价、公安、工商、卫生、民政、人防、文广、邮政、消防、电信、移动、供电、供水、供气等部门、单位领导同志和相关专业人员,组成两个调研组开展了一个多月的调查研究,经市政协十四届七次常委会议协商讨论,现提出本建议案。

一、统一思想,充分认清进一步加强物业管理工作的重要意义

物业管理是城市管理和社区建设的重要内容。加强住宅小区物业管理工作是一项重要的民生工程,有利于提高整个城市的管理水平,改善人居环境,提高居民生活质量;有利于加强城市经济持续健康地发展,促进城市房地产保值增值;有利于维护社会秩序,推进精神文明建设,营造良好的城市形象。近年来,随着城镇化进程的加快推进,我市物业管理工作得到了较快发展。通过加强物业管理企业备案,出台《等级收费管理细则》、《等级收费政府指导价标准》、《维修资金征收管理和使用办法》、《物业管理工作考核细则》等规范性文件,加强从业人员培训,开展物业管理规范化建设、亲情化服务等措施,促进了我市物业服务企业的健康发展。物业在我市已成为具有一定发展潜力的新兴产业。

但是,当前我市物业管理工作中还存在着一些亟待解决的问题:物业服务市场竞争尚不充分,物业收费标准不尽合理,老旧小区失修失管屡有发生,物业管理与属地管理脱节,部门监管还不很到位,物业管理体制机制尚须进一步理顺等。市政府及相关部门要以科学发展观为指导,从构建和谐社会的高度出发,充分认清加强物业管理的重要意义,把进一步加强我市物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的一项重要工作,切实加强领导、强化措施,不断提高物业管理工作的市民满意度。

二、理顺体制,科学划分市、街道(镇乡、园区)、社区三级物业管理职能

今年5月1日起施行的《江苏省物业管理条例》明确,“街道办事处(镇乡人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作”,这是江苏物业管理体制的重大创新。要切实按照省《条例》精神,遵循“行业监督、属地负责、业主自治、行会自律”的原则,进一步完善部门分工,细化职责,强化职能,优化我市物业行政管理体制。建议:

(一)市主管部门要加强物业管理的指导监督。要负责贯彻执行国家、省、市物业管理有关政策法规;研究、制订物业行业管理相关制度和行业规范;加强物业企业资质备案,建立市区物业服务企业信用档案;负责住宅专项维修资金的监督管理;加强对街道办事处(社区居委会)物业管理工作人员及物业从业人员的培训、指导,所需经费列入财政预算;参与物业管理项目的综合验收和物业的交接;加强物业管理项目创优活动的指导;组织开展全市物业管理的检查考核;依法查处物业管理活动中的违法、违规行为。

(二)街道办事处(镇乡人民政府、园区管委会)要负起对辖区内物业管理的指导、协助和监督的职责。要负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。根据辖区规模和物业管理工作任务,建立相应的物业管理机构,落实人员经费,所需经费列入财政预算。要会同有关方面划定物业管理区域,做好住宅小区交接管理,牵头组织业主委员会的建立、改选和换届工作;对不具备成立业主大会条件、或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,成立物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责;参与物业服务企业招投标管理,组织物业服务企业检查考评,建立物业管理矛盾投诉调解服务机构,协调解决物业管理矛盾纠纷;对物业服务企业中途退出或终止服务,且暂时不能落实新的物业服务企业的住宅小区,协调指导社区居委会和业主委员会组织临时物业服务管理。

(三)社区居委会要配合街道办事处做好物业管理工作。社区基层组织在业主委员会组建、业主自治作用发挥方面起着重要的组织、保障作用。要将住宅小区物业管理工作纳入社区工作的重要内容,融入社区综合管理。具体落实业主大会的召开和业主委员会的选举工作,备案业主委员会选举结果,指导和监督业主大会、业主委员会日常管理运作;配合拆迁安置小区物业管理工作和老小区基础性物业管理工作;建立投诉受理和联动机制,受理调解本辖区内物业管理服务方面的投诉;参与辖区物业招投标、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分,协助续筹物业维修资金并鉴证资金使用情况,检查考评物业服务质量,监管物业管理交接工作。

(四)物业服务行业协会要加强行业自律管理。要积极推进物业行业协会的组建。实行市场准入制度,依法加强物业服务企业的资质管理;按照南通市通房发(2009)67号《加强市区社区物业管理工作的意见》要求,建立健全建设单位前期物业开办费(不低于每平方米1元)、首次业主大会筹建费和前期物业服务履约保证金(不低于每平方米0.8元)制度;建立诚信档案,规范从业行为,促进诚信经营;加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业合法权益。

三、齐抓共管,不断增强物业管理的工作合力

物业管理工作是一项综合性的社会管理工作,相关单位要按各自职能,加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、公共设施设备等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,公示执法联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为,形成齐抓共管的工作合力。建议:

住建部门:负责牵头城管、社区等相关部门、单位共同做好小区管理服务用房等相关设施建设落实工作,严格审核公共配套设施涉及各部门的综合验收,监督房屋开发建设单位严格按照国家规定的保修期限和保修范围承担相应的保修责任,协调处理在开发建设和销售环节中造成的遗留问题,依法查处小区业主装饰装修过程中破坏承重墙等违规行为。

城市管理部门:负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督,加强对户外广告、霓虹灯的设置管理,依法查处物业管理区域内违法建设、损坏绿化、乱倒垃圾、流动摊点等行为。

公安部门:负责指导、督促物业管理区域内的安全防范工作和停车管理工作。负责培训、考核、规范管理物业保安人员,监督物业管理区域内安全防范设施基础设施建设,加强对物业管理区域内房屋出租、流动人口、生活噪音和宠物的管理,依法查处物业管理区域内堵塞消防通道、妨碍公共秩序的车辆乱停乱放行为。

环保部门:负责审批物业管理区域内企业及个体经营项目的建设环评手续,负责查处排放污水、废气、噪音等违规行为,加强对餐饮、娱乐等重点场所的监管,对违法的企业及时作出停止建设、限期整改等处罚。

工商行政管理部门:负责对物业区域内企业(个体工商户)经营行为的监管。对擅自将住宅改变为经营用房,申请人未能提交本楼栋、本楼道住房业主和业主委员会等相关利害人书面同意材料的,影响周边环境、不适合在住宅小区内开设的经营项目,不予核发营业执照。依法查处物业管理区域内企业(个体工商户)无照经营行为。

物价部门:应当加强对物业服务收费的监督和管理,会同物业管理主管部门适时制定和调整物业服务收费管理办法和标准;监督物业服务企业认真执行国家的价格政策,监督物业服务企业在显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支等情况,依法查处违法违规收费行为。

卫生、人防、质监等行政管理部门:应当依据各自职能,加强对物业管理区域内二次供水卫生、人防工程、电梯等公共设施设备维护修缮的监督管理。

供电、供水、供气、邮政、数字电视、电信、移动等专业经营部门:负责相关管线、书报箱等设施设备的维修养护,按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。市通信建设办公室扎口审批通信配套设施的改造维修。委托物业企业代收相关费用,须按规定支付手续费。

市消防大队:负责监督物业服务企业,按规定维护保养小区消防设施,保障消防通道、疏散通道和安全出口畅通,依法查处物业服务企业在消防管理方面职能缺失的行为。

四、因地制宜,妥善实施住宅小区的分类管理

物业管理兼具社会公益性和市场商业性。根据小区不同情况,分类实行基础性物业服务、等级性物业服务,在保障社会公益性前提下,推进物业服务的市场化。

(一)新建普通商品房住宅小区,要全面推行市场化的等级性物业服务管理。小区开发建设单位应当严格遵循规划设计方案,按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设,并通过招投标选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理;业主委员会组建后,开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方要按规定做好物业管理的转接衔接工作,确保新建商品房住宅小区全面实行规范的等级性物业管理服务。

(二)老旧住宅小区及失管小区,要在逐步解决基础设施配套问题前提下相应提升物业服务管理质量。结合“创卫、创模”环境整治工程,不断加大对老旧小区及失管小区的基础设施配套的建设和整治力度。完成整治的小区,应依法成立业主大会、业主委员会,按照有关程序选聘物业服务企业,实施等级性物业管理服务;尚未完成整治的小区,暂仍由城建物业落实以基本保洁、基本保绿、基本养护为主要内容的基础性管理;规模较小及分布零散的住宅小区,可并入相邻小区,实施一家管理、差异服务。

(三)新建低价位拆迁安置房、保障性商品房住宅小区、农民集中居住区,要创造条件逐步推行市场化物业管理。暂由安置房物业服务中心、属地镇乡具体组织管理前期物业,物业服务项目、收费标准与收取方式由安置房办公室、属地镇乡与物业行业主管部门、物价部门共同商定。小区物业管理用房以外的服务经营性用房收益暂由城建指挥部、属地镇乡统筹,弥补物业服务费不足。要逐步创造条件,指导小区成立业主委员会,按有关程序和大多数业主的意愿,确定物业服务管理模式。

五、突出重点,着力强化规范物业管理的相关措施

小区建设先天不足和物业服务市场化程度不高,是我市物业管理的两大突出问题。要坚持强化业主委员会建设、物业管理配套建设、前期物业管理等重点,促进物业管理工作的标准化、市场化。

(一)强化业主在选聘物业服务企业中的主体地位。要进一步突出“业主自治”原则。业主大会、业主委员会既要依法维护在物业管理活动中的权利,又要充分履行义务、承担责任。各级物业管理部门和街道办事处(镇乡人民政府)要按照行政引导和业主自治相结合的原则,切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导监督;规范业主自治组织建设,充分发挥社区居(村)民委员会和基层党组织的作用,把好程序关和人选关;加强综合业务知识培训,定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识,提高依法履行职责的能力;健全民主管理监督机制,指导业主大会制定议事规则和管理规约,完善小区重大事项的公开公示制度;探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。

(二)完善物业管理配套用房建设。新建住宅项目应当按照国家、省规范标准配套建设公建用房,其中物业管理用房不得低于项目地上地下总建筑面积4‰,低于100平方米的按照100平方米配置,并与主体工程同步交付使用。集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积3‰增加配置物业服务经营性用房。规划部门在审查规划设计方案时应当听取物业管理主管部门的意见,明确上述配套用房的具体面积和位置布局。住建部门在项目竣工验收时,要会同相关职能部门加强监管,物业配套用房未落实的不得交付使用。

(三)规范前期物业管理。新建住宅物业必须实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业,并提供前期物业管理开办费。前期物业服务企业应按标准向物业主管部门缴纳物业管理履约保证金,用于非正常撤出后遗留问题的处理。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当向被选聘的物业服务企业或业主委员会移交物业承接查验档案。

(四)强化住宅专项维修资金监管。住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造,任何单位和个人不得挪作他用。市财政、物价、物业管理主管部门要按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则,研究制定住宅专项维修资金的管理措施。每一个小区的住宅专项维修资金都要核算到户,定期公示,资金不足时,根据需要另行补纳。

(五)强化物业服务行业监管。市物业管理主管部门要依法加强物业服务企业的资质管理,建立健全企业信用档案。要指导、监督开发建设单位做好前期物业管理的招投标工作,指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。要建立专门网页,公布全市各住宅小区物业选聘信息,促进物业市场良性竞争。街道办事处(镇乡人民政府)、社区居(村)民委员会会同物业管理主管部门定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评;对物业服务企业中途退出或终止服务的,要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关材料,指导业主委员会做好交接审计工作,加强对业主共有财产的监督管理。

(六)规范物业服务收费机制。市物价部门要会同市物业管理主管部门,完善物业服务定价成本监审制度,按照“公正合理、质价相符”的原则,确定物业服务等级和收费指导标准,并在每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,根据评估结果适时调整。物价部门应依法及时查处辖区内违反规定的收费行为。审计部门要定期抽查部分物业服务企业,对物业费收支规范性、合法性进行审计。注重合同约束,完善规范收费,根据等级收费标准严格约定物业管理服务内容;物业服务合同要明确业主与物业服务企业双方的权利、义务和责任;物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用;对拒缴、欠缴物业服务费的,业主委员会要协助物业服务企业督促催缴,必要时可通过法律途径。机关作风建设考核中,要有本机关、本单位工作人员物业缴费情况的内容。

六、强化领导,切实完善物业管理的保障机制

物业服务业的健康发展,需要政策的扶持,法制的监督,舆论的引导,需要政府相关部门和社会各界的通力协作,密切配合,共同支持。

(一)强化组织领导。市政府应成立物业管理领导小组。负责制定相关政策规定,分解目标任务,界定职责分工,研究解决重大问题,组织协调各级、各单位共同做好住宅小区物业管理。建立市物业管理联席会议制度,市政府办定期牵头召集市监察、住建、城管、财政、物价、公安、环保、法制办、工商、审计等相关部门和有关镇乡、街道办(社区居委会)负责人,会商重点工作,协调推进条块合作,研究提出政策建议。街道办事处、有关镇乡要实行专人负责制,切实加强辖区物业管理的组织领导和综合协调,组建街道办事处(镇乡人民政府)、社区居(村)委会物业管理机构,完善住宅小区验收、交接和物业管理备案制度,建立健全物业服务投诉受理、纠纷调处、执法监管等条块联动的工作机制。要加强物业管理工作考核,将物业管理纳入相关部门、单位的年度考核内容。

(二)加大政策扶持。市财政要设立物业专项资金,用于老小区改造、物业专项维修资金补贴、特困户补贴、物业考核奖励。完善老小区物业管理补助机制,设立改造后老小区物业维修金补助资金,实施符合条件的特困家庭免交物业管理费补贴机制,对廉租房、拆迁安置房等实行物业补贴制度。对社区居委会、物业服务企业和业主委员会要加大考核奖励力度,加大物业管理人员的培训学习力度,老小区物业管理服务经营性收入的税收应予以减免,收取的有关规费应予以返还。

(三)加强舆论引导。市各有关部门和单位要以《江苏省物业管理条例》施行为契机,通过报纸、电视、网络等媒体广泛宣传省《条例》内容,通过讲座、座谈、专题培训等形式组织学习,进一步加强物业管理知识的宣传,不断提高社会对物业管理的认知度,提升物业服务企业依法经营的意识和业主物业消费意识、自治意识、维权意识,增强业主依法参与物业管理活动的能力和履行义务的自觉性,促进物业管理行业健康发展。